Am 2. Mai 2023 fand die Jahressitzung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin statt. Ulrich Frisch, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, bestellte im Auftrag des Oberbürgermeisters Dr. Badenschier die Gutachter für einen Zeitraum von fünf Jahren neu. Der Gutachterausschuss arbeitet selbständig und weisungsunabhängig. Die in den Gutachterausschüssen tätigen ehrenamtlichen Gutachter aus Bereichen der Bauwirtschaft, des Bankwesens, der Land- und Forstwirtschaft, des Vermessungs- und Liegenschaftswesens, der Immobilienwirtschaft und anderer Fachgebiete verfügen aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit und Erfahrung über besondere Sachkunde auf dem Gebiet der Grundstückswertermittlung.
Anschließend stand der Beschluss des neuen Grundstücksmarktberichtes auf der Tagesordnung. Ulrich Frisch gibt einen Marktüberblick: „Die Gesamtanzahl der Kaufverträge ist mit 573 Verträgen um ein Drittel im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen. Es wurden weniger Wohnungen gebaut, sodass der Verkauf von Wohn- und Teileigentum um 200 Verträge zurückgegangen ist. Der Flächenumsatz beträgt 1.029.000 m² und erreicht nur noch 60 % des Vorjahresniveaus. Der Flächenumsatz unterliegt durch den Verkauf unterschiedlich großer Flächen regelmäßig starken Schwankungen.
In der Landeshauptstadt Schwerin wurden im Jahr 2022 insgesamt 274 Millionen Euro für Grundstücke ausgegeben, das sind 32 % weniger als im Jahr 2021, aber im langfristigen Vergleich immer noch 72 % über dem Mittel von 159 Mio. Euro.“
Baugrundstücke für den Eigenheimbau
Im Jahr 2022 wurden 27 Grundstücke für den Bau von Eigenheimen veräußert, 18 davon im neuen Baugebiet „Warnitz – Kirschenhöfer Weg II“, die anderen sind Baulücken, verteilt über das Stadtgebiet. Die Schaffung neuer Baugebiete in Schwerin ist in der Planung.
Bebaute Grundstücke
Für individuell genutzte Wohnhäuser sind die preisbestimmenden Merkmale die Lage des Grundstückes, das Baujahr und der Bau- und Unterhaltungszustand des Gebäudes. Die durchschnittlichen Erlöse pro Quadratmeter Wohnfläche liegen für sanierte Objekte bzw. Neubauten bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 2.830 und 3.150 €/m² und bei Doppelhaushälften sowie Reihenendhäusern zwischen 2.380 und 3.390 €/m². Bei Reihenmittelhäusern liegt das Preisniveau zwischen 1.870 und 3.400 €/m². Damit sind die Preise größtenteils gestiegen. In der Kategorie Baujahr 1991 bis 3 Jahre vor Aus-wertestichtag für Einfamilienhäuser sind die Preise um 430 €/m² gestiegen, für Neubauten liegen die Preise um Ø 200 €/m² Wohnfläche höher.
Die Preise für sanierte Mehrfamilienhäuser der Baujahresklasse bis 1949 in der Schweriner Innenstadt sind im Durchschnitt um 10 % auf 1.800 €/m² Wohnfläche innerhalb eines Jahres gestiegen. Auch für sanierte Wohn- und Geschäftshäuser mit Baujahren bis 1949 wurde im Mittel 10 % mehr als im Vorjahr gezahlt.
Wohn- und Teileigentum
Es wurden im Berichtsjahr 241 Verträge zu Wohn- und Teileigentum zugeleitet, nach 441 Verträgen im Jahr 2021. Nach 172 Verkäufen im Jahr 2021 wurden im Berichtsjahr nur noch 38 Wohnungen im Erstverkauf veräußert. Die Kaufpreise bei einer Weiterveräußerung von Eigentumswohnungen in Bestandsimmobilien mit normaler Ausstattung sind um 260 €/m² gestiegen und liegen bei 2.220 €/m² Wohnfläche. Hochwertige und komfortable Eigentumswohnungen im Neubau werden im Erstverkauf durchschnittlich zu einem Preis von 5.510 €/m² Wohnfläche verkauft, das sind 1.000 €/m² mehr als im Vorjahr.
Die Kaufpreise für stark instandsetzungsbedürftige Immobilien bzw. für Grundstücke mit abrisswürdigen Gebäuden liegen seit 2017 über dem Bodenrichtwertniveau und steigen kontinuierlich.
Aktuell liegt der Kaufpreis im Mittel bei 192 % des Bodenrichtwertes (2/3-Spanne 98 bis 274 %).
Bodenrichtwerte
Der Baulandpreisindex ist im Vergleich zum Jahr 2021 um 2 % gestiegen. Die Bodenrichtwerte wurden in einigen wenigen Zonen des individuellen Wohnungsbaus angehoben, größtenteils wird jedoch das Vorjahresniveau bestätigt.
Judith Kobel, Leiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, erläutert den Stand der Sanierungsmaßnahmen in den innerstädtischen Sanierungsgebieten. Die sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte sowie die Bodenrichtwerte für Grundstücke, die bereits aus der Sanierung entlassen wurden, werden durch den Gutachterausschuss zum Stichtag 01.01.2023 beschlossen.
Im Geoshop Schwerin stehen unter https://www.geocms.com/geoshop-schwerin/ neben dem gewohnten gedruckten Grundstücksmarktbericht auch eine pdf-Datei des Produkts zum Download bereit. Der Grundstücksmarktbericht kann digital kostenfrei heruntergeladen werden.
Einschätzung Immobilienmarkt 1. Halbjahr 2023
Überblick
Das Angebot an Immobilien in Schwerin wird im Vergleich zu den Vorjahren größer, während die Nachfrage sinkt. Gründe dafür sind gestiegene Baukosten für Neubauten, einhergehend mit einem Zinsanstieg für Baukredite, aber auch gestiegene Energie- und Lebenshaltungskosten. Es besteht die Unsicherheit über die Höhe von Investitionskosten aufgrund neuer Heizungs- und Wärmedämmvorgaben. Auch Investoren sind zurückhaltend, da die Renditemöglichkeiten geringer werden.
Gleichzeitig bietet sich die Möglichkeit für Kaufinteressenten, wieder unter mehreren Objekten auswählen zu können und beim Preis einen Verhandlungsspielraum zu haben.
Grundstückstransaktionen
Im ersten Halbjahr 2023 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin 215 Grundstückskaufverträge zugeleitet. Im gleichen Vorjahreszeitraum wurden 318 Grundstückstransaktionen verzeichnet. Das entspricht einem Rückgang um 32 %.
Teilmärkte
Einfamilienhäuser in Schwerin sind im Vergleich zum Vorjahr günstiger geworden, in der Baujahresklasse 1991 bis 2018 kostet ein Objekt im Durchschnitt 410.000 €, im Vorjahr waren es noch 440.000 €. In der Baujahresklasse 1950 bis 1990 liegt der Mittelwert für ein Einfamilienhaus bei 360.000 €, während im Vorjahr noch 390.000 € gezahlt wurden. Hier ist ein Preisrückgang von knapp 10 % zu verzeichnen.
Im ersten Halbjahr 2023 wurden 94 Eigentumswohnungen verkauft, 28 % weniger als im gleichen Vorjahreszeitraum mit 130 Wohnungen. Die Preise sind hier jedoch stabil. So wurden aktuell Wohnungen mit einer Größe von durchschnittlich 75 m² und einfacher bis mittlerer Ausstattung für 2.170 €/m² Wohnfläche verkauft, während im Vorjahr für vergleichbare Wohnungen im Mittel 2.150 €/m² gezahlt wurden.
Es wurden im Jahr 2023 bisher drei (Vorjahreszeitraum 16) Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau sowie zwei (Vorjahreszeitraum vier) gewerblich nutzbare Baugrundstücke veräußert.