Wohnen in Schwerin wird teurer: Arbeitskreis legt aktuellen Mietspiegel 2020/2021 vor 10.12.2019

Im Mueßer Holz sind die Mieten für nicht modernisierte Wohnungen gestiegen. © Landeshauptstadt Schwerin / Christian Berghammer

Im Arbeitskreis Mietspiegel haben die Vertreter der Mieter, Vermieter und der Landeshauptstadt Schwerin am 02.12.2019 einstimmig den neuen Mietspiegel für die Landeshauptstadt beschlossen. Der Mietspiegel ist ab 1.1.2020 wirksam und löst den Mietspiegel 2018/19 ab. Für den aktuellen Mietspiegel standen Daten von 11.984 Mietwohnungen zur Verfügung. Dabei handelte es sich um 2.258 Bestandsmieten und 9.726 Neuvermietungen. Diese Stichprobe liefert sichere Angaben zur Feststellung einer ortsüblichen Vergleichsmiete. Die frei vereinbarten Mieten sind danach im untersuchten Zeitraum vom 1.9.2015 bis 31.8.2019 im gesamten Stadtgebiet um durchschnittlich vier Prozent gestiegen. In der Schweriner Innenstadt ist der Anstieg mit zwölf Prozent am stärksten.

Ein qualifizierter Mietspiegel sorgt für Transparenz und vermeidet Streitigkeiten durch die Ausweisung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die traditionell gute Beteiligung der Schweriner Mieter und Vermieter haben den Mietspiegel in den letzten 23 Jahren zu einem Qualitätsprodukt werden lassen. Seit dem Ende des gesetzlich regulierten Mietmarktes und mit Einführung von marktorientierten Vergleichsmieten in den neuen Bundesländern im Jahr 1997 erscheint der Schweriner Mietspiegel inzwischen zum 12. Mal. Dem Arbeitskreis Mietspiegel gehören neben Vertretern der Landeshauptstadt Schwerin und des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, als Vertreter der Mieter der Mieterbund Schwerin und Umgebung e.V. und als Vertreter der Vermieter Haus & Grund Schwerin e.V. sowie die beiden großen Schweriner Wohnungsunternehmen und der Verband der norddeutschen Wohnungsunternehmen an.

Die Faktoren wie  Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sind die entscheidenden Faktoren auf dem Schweriner Wohnungsmarkt. Die durchschnittlichen Wohnungsmieten in der Landeshauptstadt Schwerin schwanken je nach Ausstattung, Baualtersklasse und Größe der Wohnungen zwischen 4,55 und 9,90 €/m² Wohnfläche. Der höchste Wert mit 9,90 €/m² steht im Mietspiegelfeld „Neubau, Baujahr ab 2010“ mit einer Wohnungsgröße über 100 m² und beinhaltet auch einen Tiefgaragenstellplatz und in der Regel auch einen Aufzug. Der niedrigste Wert mit 4,55 €/m² ist für den „Altbau, Baujahr bis 1956 nicht modernisiert“ mit einer Wohnungsgröße bis 60 m² ausgewiesen.

Hier einige Beispiele zu Anwendungsfällen des Mietspiegels für typische Wohnungen im Stadtgebiet:

  • In der Werdervorstadt entstehen seit Jahren die meisten Neubauwohnungen. Bei neu errichteten Wohnungen der Baualtersklasse 1 A  bis 80 m² liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei  9,10 €/m² (Spanne 8,01 - 9,80 €/m²) und bei großen Wohnungen über 100 m² liegen die Mieten dann bei 9,90 €/m² (Spanne 8,99 - 11,50 €/m²). Diese Mieten verstehen sich einschließlich eines Stellplatzes und überwiegend mit einem Aufzug.
  • Im Stadtteil Krebsförden – Zum Schulacker, Ellerried und Eckdrift sind in den 90-iger Jahren sehr viele Wohnungen entstanden. Bei einer Ausstattung bis 15 Punkte in der Baualtersklasse 1 B und einer Wohnung bis 80 m² liegt die Miete hier bei 5,55 €/m².
  • Im Stadtteil Mueßer Holz sind neben vielen modernisierten auch noch nicht modernisierte Wohnungen zu finden. In der Baualtersklasse 3 bis 60 m² liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für diesen Stadtteil bei 4,95 €/m². Dieser Wert ergibt sich aus dem Mietspiegelfeld mit 4,70 €/m² und dem Lagefaktor von + 0,25 €/m².
  • Die Paulsstadt ist gekennzeichnet durch eine sehr unterschiedliche Wohnungsstruktur. Hier findet man unter anderem Apartments mit einer Größe bis 30 m². Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich für eine derartige Wohnung in diesem Stadtteil wie folgt: der Tabellenwert (Baualtersklasse 4 B) beträgt bei einer Ausstattung zwischen 16 und 19 Punkten = 7,50 €/m², für die Paulsstadt ist ein Lagefaktor von – 0,05 €/m² ausgewiesen und zusätzlich für Apartments ein Zuschlag von 1,60 €/m² ansetzbar; in der Summe beträgt die Vergleichsmiete somit 9,05 €/m².
  • Wohnungen im Stadtteil Schelfstadt sind sehr beliebt bei den Mietern. Wenn man nun hier eine Wohnung bis 100 m² mit einer Ausstattung zwischen 16 und 19 Punkten mieten möchte, die um 2010 saniert wurde, so liegt die ortübliche Vergleichsmiete (Baualtersklasse 4 B) bei 8,45 €/m². Diese setzt sich wie folgt zusammen: der Tabellenwert beträgt 7,25 €/m² zuzüglich einem Lagefaktor von 0,35 €/m² und einem Modernisierungszuschlag von 0,85 €/m².

Die Mieten sind im Vergleich zum Mietspiegel 2018/2019 in der überwiegenden Anzahl der Mietspiegelfelder gestiegen, nur in einem Feld konstant geblieben (Baualtersklasse 2 A bis 100 m²) und bei vier Feldern (Baualtersklasse 2 A bis 60 m² und bis 80 m², Baualtersklasse 2 B bis 100 m² und bei Baualtersklasse 5 bis 60 m²) sogar gesunken. Die maximale Steigerung liegt im Mietspiegelfeld der Baualtersklasse 1 B bis 100 m² bei 0,95 €/m².

Der Mietspiegel 2020/21 weist wieder Lagefaktoren für einige Stadtteile in Abhängigkeit von der Baualtersklasse aus. So ergab sich für den Stadtteil Feldstadt weder ein Zu- noch ein Abschlag, während im Stadtteil Schelfstadt bei allen Baualtersklassen außer 2 A ein Zuschlag in Höhe von 0,35 €/m² ausgewiesen wird. Für den Stadtteil Weststadt ergab sich ein Zuschlag von 0,30 €/m² bei der Baualtersklasse 2 B.

Für das Vorhandensein eines Balkons bzw. einer Terrasse ergab sich nach Auswertung des Datenmaterials auch dieses Mal kein Zuschlag. Als Besonderheit hat die Auswertung einen Zuschlag für die Sonderwohnform Apartments (bis 30 m² Wohnfläche) in den Baualtersklassen 4 A und 4 B in Höhe von 0,40 €/m² bzw. 1,60 €/m² ergeben.

Bei der Auswertung hat sich bei der Baualtersklasse 4 gezeigt, dass sich eine Abhängigkeit der Miethöhe vom Zeitpunkt der Gebäudemodernisierung ergibt (siehe Tabelle 6). Dabei ist zu unterscheiden, ob die Modernisierung nach dem 01.01.2005 erfolgte oder zu einem früheren Zeitpunkt. Dementsprechend sind Zu- bzw. Abschläge auf das jeweilige Miet-spiegelfeld anzuwenden.

„Als Instrument zur Vermeidung von Mietstreitigkeiten hat sich der qualifizierte Mietspiegel mit der Ausweisung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit seiner erstmaligen Aufstellung im Jahr 1997 bestens bewährt“, so die Aussage der Mitglieder des Arbeitskreises bei der Beschlussfassung.

Ein qualifizierter Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dies kann gemäß § 558 d BGB anhand einer Stichprobe erfolgen oder durch Verwendung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherindex. Der Arbeitskreis hat sich für eine Anpassung anhand einer aktuell erhobenen Stichprobe entschieden. Dem Arbeitskreis Mietspiegel gehören neben Vertretern der Landeshauptstadt Schwerin und des Gutachterausschusses für Grundstückswerte, als Vertreter der Mieter der Mieterbund Schwerin und Umgebung e.V. und als Vertreter der Vermieter Haus & Grund Schwerin e.V. sowie die beiden großen Schweriner Wohnungsunternehmen und der Verband der norddeutschen Wohnungsunternehmen an.

„Auch der neue Mietspiegel ist unter www.schwerin.de/gutachterauschuss zu finden, ebenso sind dort vorherige Mietspiegel abrufbar sowie weitere Informationen zu diesem Thema“, ergänzt Ulrich Frisch, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Außerdem wird die Dokumentation zur Erstellung des Mietspiegels im Internet veröffentlicht. Natürlich bieten der Mieterbund in seiner Geschäftsstelle in der Dr.-Külz-Str. 18 (im Internet unter www.mieterbund-schwerin.de) sowie der Ortsverein Schwerin von Haus & Grund e.V. in seiner Geschäftsstelle Heinrich-Mann-Str. 13 (im Internet unter www.haus-und-grund-mv.de) weitergehende Informationen und Beratungen an. Im BürgerBüro des Stadthauses ist der Mietspiegel in gedruckter Form gegen eine Schutzgebühr von 1,- € erhältlich.

Auch zukünftig hofft der Arbeitskreis Mietspiegel auf eine hohe Bereitschaft von Mietern und Vermietern, Daten zur Erstellung des Mietspiegels bereitzustellen. Wenn sich in dem Zeitraum 09/2017 bis 08/2021 die Netto-Kaltmiete verändert oder durch eine Neuvermietung erstmalig eine Netto-Kaltmiete vereinbart wird, werden diese Mietangaben für den kommenden Mietspiegel benötigt. Unter www.schwerin.de/gutachterausschuss steht dafür schon jetzt ein Fragebogen zum Download bereit.

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