Der Schweriner Immobilienmarkt belebt sich wieder: Nicht nur die Zahl der Transaktionen nimmt zu, auch die Preise ziehen wieder moderat an. Die Unsicherheit der Marktteilnehmer aufgrund steigender Baupreise und Bauzinsen, zeitgleich einhergehend mit Ölkrise und Inflation sind jedoch trotzdem zu spüren. Dies und vieles mehr geht aus dem neuen Grundstücksmarktbericht der Landeshauptstadt Schwerin hervor, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in seiner jährlich stattfindenden Sitzung erörtert hat. Im Demmlersaal des Rathauses, unter der Leitung des Vorsitzenden Ulrich Frisch, haben die ehrenamtlichen Sachverständigen den aktuellen Grundstücksmarktbericht sowie die Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2026 beschlossen.
Eigentumswohnungen sind der Verkaufsschlager
Der Schweriner Immobilienmarkt gelangt mit 649 abgeschlossenen Grundstückskaufverträgen im Jahr 2025 langsam wieder in sicheres Fahrwasser. Damit erholen sich die Vertragszahlen und es ist das zweite Jahr in Folge ein Anstieg zu verzeichnen. Bis zum langfristigen Mittel von 750 Verträgen pro Jahr fehlen zwar noch rund 100 Verträge. Jedoch ist der Tiefstand von 2023 mit 458 Verträgen schon weit übertroffen. Der absolute Verkaufsschlager sind Eigentumswohnungen mit 60 Prozent Marktanteil.
Fehlende Baugebiete sorgen jedoch dafür, dass nur sehr wenige Grundstücke für den Wohnungsbau veräußert wurden. Der Umsatz der veräußerten Flächen ist mit 387.000 m² im Vergleich zum Vorjahr um 64 % gesunken. Mit einem Umsatz von 71.000 m² wurden fast 200.000 m² unbebaute Bauflächen weniger veräußert als 2024. Der Umsatz bebauter Flächen ist um 22 % auf 239.000 m² zurückgegangen. Durch den Verkauf einzelner großer Flächen erreichte der Umsatz von Gemeinbedarfsflächen mit 386.000 m² im Jahr 2024 einen Höchststand und ist im Jahr 2025 auf 29.000 m² gesunken.
Mit 224 Mio. Euro ist der Geldumsatz um 2 % gesunken. Der Geldumsatz bebauter Grundstücke ist von 154 Mio. € im Jahr 2024 auf 143 Mio. € im Jahr 2025 gesunken. Der Geldumsatz von Wohnungs- und Teileigentum befindet sich mit 67 Mio.€ (+5 Mio.€) auf einem stabilen Niveau.
Nur 8 Baugrundstücke für den Eigenheimbau verkauft
Im Jahr 2025 wurden in Schwerin nur acht Grundstücke für den Bau von Eigenheimen veräußert, davon vier Grundstücke im Stadtteil Warnitz. Die anderen Grundstücke verteilen sich auf die Stadtteile Neumühle, Friedrichsthal, Wickendorf und Krebsförden.
Im Jahr 2025 wurden mit 206 bebauten Grundstücken 5 Prozent weniger Immobilien verkauft als 2024. Es wurden 53 Ein- und Zweifamilienhäuser veräußert, ein Minus von 21 Verträgen. Dafür wurden mit 47 Doppel- und Reihenendhäusern fast die Vorjahresumsätze (52) erreicht. Mit 55 Verkäufen belebt sich auch der Markt für Mehrfamilienhäuser, im Vorjahr wurden 51 Objekte veräußert.
Für individuell genutzte Wohnhäuser sind die preisbestimmenden Merkmale die Lage des Grundstückes, das Baujahr und der Bau- und Unterhaltungszustand des Gebäudes. Die durchschnittlichen Erlöse pro Quadratmeter Wohnfläche liegen für sanierte Objekte, Baujahre bis 1949 und Baujahre ab 1991 bis 2021 bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern zwischen 2.530 und 3.150 €/m² und bei Doppelhaushälften sowie Reihenendhäusern zwischen 2.530 und 2.660 €/m². Bei Reihenmittelhäusern liegt das Preisniveau zwischen 1.980 und 2.540 €/m². Die Preise sind im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.
Mehrfamilienhäuser, Baujahr bis 1956 werden unterschieden nach voll modernisiert/
modernisiert bis 2004 (aktuell durchschnittlich 1.400 €/m² Wohnfläche) und voll modernisiert/modernisiert ab 2005 (derzeit im Mittel 1.700 €/m² Wohnfläche). Diese Betrachtung erfolgt in Anlehnung an den Schweriner Mietspiegel. Die Untersuchungen haben ergeben, dass die Preisunterschiede zwischen den beiden Kategorien jährlich durch-schnittlich 300 €/m² betragen. Nach einem Preisrückgang in den Jahren 2023/24 steigen die Preise aktuell wieder (siehe Diagramm). Unsanierte Objekte werden nur noch sehr vereinzelt veräußert und daher nicht mehr ausgewertet.Bei Eigentumswohnungen Weiterverkäufe dominierend
Inzwischen hat sich das Wohn- und Teileigentum mit 60 Prozent Marktanteil als Verkaufsschlager auf dem Schweriner Immobilienmarkt entwickelt. Von 200 Wohnungen im Jahr 2024 legte der Weiterverkauf von Eigentumswohnungen im Jahr 2025 weiter zu, er stieg auf 310 Verkäufe. Auch der Erstverkauf von Eigentumswohnungen ist mit 65 Verkäufen um 76 Prozent gegenüber 2024 gestiegen. Bei durchschnittlich ausgestatteten Wohnungen mit 45 bis 120 m² Wohnfläche liegt der Preis bei 1.940 €/m² Wohnfläche und damit 30 €/m² über dem Durchschnittspreis des Vorjahres.
Der Erstverkauf von Eigentumswohnungen nach Neubau fand 2025 fast gar nicht statt, dafür jedoch der Erstverkauf von Wohnungen, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden. Hier wurden 41 Wohnungen veräußert, der mittlere Wohnflächenpreis liegt bei 2.107 €/m².
Baugrundstücke mit abrisswürdiger Gebäudesubstanz
Im Berichtsjahr 2025 wurden 11 Grundstücksverkäufe registriert, bei denen die Gebäudesubstanz abrisswürdig war. Rückblickend wird die Dynamik des Immobilienmarktes deutlich, die sich auch auf diesen Teilmarkt auswirkt. Seit dem Jahr 2017 lagen die Grundstückspreise über dem Bodenrichtwertniveau und kletterten bis zum Jahr 2022 auf 192 Prozent des Bodenrichtwertniveaus. Danach wurden Grundstücke mit abrisswürdiger Gebäudesubstanz jedoch zu niedrigeren Preisen, sogar unter dem Bodenrichtwertniveau, veräußert. Im aktuellen Berichtsjahr 2025 wurden Grundstücke mit abrisswürdiger Gebäudesubstanz im Durchschnitt zu 109 Prozent des Bodenrichtwertes veräußert. Die Kaufpreisspanne lag zwischen 57 und 174 Prozent des Bodenrichtwertes.
Bodenrichtwerte blieben unverändert
Der Baulandpreisindex (Basisjahr 2020 = 100) ist im Vergleich zum Jahr 2024 um
0,3 Punkte auf 128,8 Punkte gestiegen. Die Bodenrichtwerte haben sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. Judith Kobel, Leiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, hat die Änderungen in den innerstädtischen Sanierungsgebieten bekanntgegeben. Besondere Erwähnung fand die Teilaufhebung des Sanierungsgebietes „Schelfstadt-Erweiterung“.
Die dort enthaltenen Grundstücke wurden den zum Teil neu gebildeten Bodenrichtwertzonen zugeordnet. Eine flurstücksgenaue Darstellung der Bodenrichtwerte ist in dem Bodenrichtwertinformationssystem der Landeshauptstadt Schwerin unter https://geoportal.kreis-lup.de/mrhsn/Bodenrichtwerte/ verfügbar.
Im Geoshop Schwerin kann der Grundstücksmarktbericht unter https://www.geocms.com/geoshop-schwerin/ zum Preis von 50,00 € bestellt werden. Der Grundstücksmarktbericht und die Bodenrichtwertkarte können digital kostenfrei heruntergeladen werden. Weiterhin besteht die Möglichkeit, einen amtlichen Auszug aus der Bodenrichtwertkarte für das eigene Grundstück zum Beispiel für die Vorlage bei einer Bank individuell im Geoshop zu erwerben.