Mietspiegel

© Landeshauptstadt Schwerin-Judith Kobel

Neuer Mietspiegel 2020/21 gilt ab 01.01.2020­ -Wohnen in Schwerin wird teurer-

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Im Arbeitskreis Mietspiegel haben die Vertreter der Mieter, Vermieter und der Landeshauptstadt Schwerin am 02.12.2019 einstimmig den neuen Mietspiegel für die Landeshauptstadt beschlossen. Der Mietspiegel ist ab 01.01.2020 wirksam und löst den Mietspiegel 2018/19 ab.
Für den Mietspiegel 2020/2021 standen Daten von 11.984 Mietwohnungen zur Verfügung. Dabei handelt es sich um 2.258 Bestandsmieten und 9.726 Neuvertragsmieten. Diese Stichprobe liefert sichere Angaben zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Frei vereinbarte Mieten sind im untersuchten Zeitraum vom 01.09.2015 bis 31.08.2019 im gesamten Stadtgebiet um durchschnittlich vier Prozent gestiegen. In der Schweriner Innenstadt ist der Anstieg mit zwölf Prozent am stärksten zu spüren.

Die Faktoren Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnungen sind die entscheidenden Faktoren auf dem Schweriner Wohnungsmarkt. Die Wohnungsmieten in der Landeshauptstadt Schwerin schwanken im Mittelwert je nach Ausstattung, Baualtersklasse und Größe der Wohnungen zwischen 4,55 und 9,90 €/m² Wohnfläche. Der höchste Wert mit 9,90 €/m² steht im Mietspiegelfeld „Neubau, Baujahr ab 2010“ mit einer Wohnungsgröße über 100 m² und beinhaltet auch einen Tiefgaragenstellplatz und in der Regel auch einen Aufzug. Der niedrigste Wert mit 4,55 €/m² ist für den „Altbau, Baujahr bis 1956 nicht modernisiert“ mit einer Wohnungsgröße bis 60 m² ausgewiesen.

Hier einige Beispiele zu Anwendungsfällen des Mietspiegels für typische Wohnungen im Stadtgebiet:

  • In der Werdervorstadt ist die Bautätigkeit täglich zu spüren, hier entstehen seit Jahren die meisten Neubauwohnungen. Bei neu errichteten Wohnungen der Baualtersklasse 1 A  bis 80 m² liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 9,10 €/m² (Spanne 8,01-9,80 €/m²) und bei großen Wohnungen über 100 m² liegen die Mieten dann bei 9,90 €/m² (Spanne 8,99-11,50 €/m²). Diese Mieten verstehen sich einschließlich eines Stellplatzes und überwiegend mit einem Aufzug.
  • Im Stadtteil Krebsförden – Zum Schulacker, Ellerried und Eckdrift sind in den 90-iger Jahren sehr viele Wohnungen entstanden. Bei einer Ausstattung bis 15 Punkte in der Baualtersklasse 1 B und einer Wohnung bis 80 m² liegt die Miete hier bei 5,55 €/m².
  • Im Stadtteil Mueßer Holz sind neben vielen modernisierten auch noch nicht modernisierte Wohnungen zu finden. In der Baualtersklasse 3 bis 60 m² liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für diesen Stadtteil bei 4,95 €/m². Dieser Wert ergibt sich aus dem Mietspiegelfeld mit 4,70 €/m² und dem Lagefaktor von + 0,25 €/m².
  • Die Paulsstadt ist gekennzeichnet durch eine sehr unterschiedliche Wohnungsstruktur. Hier findet man unter anderem Apartments mit einer Größe bis 30 m². Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich für eine derartige Wohnung in diesem Stadtteil wie folgt: der Tabellenwert (Baualtersklasse 4 B) beträgt bei einer Ausstattung zwischen 16 und 19 Punkten = 7,50 €/m², für die Paulsstadt ist ein Lagefaktor von – 0,05 €/m² ausgewiesen und zusätzlich für Apartments ein Zuschlag von 1,60 €/m² ansetzbar; in der Summe beträgt die Vergleichsmiete somit 9,05 €/m².
  • Wohnungen im Stadtteil Schelfstadt sind sehr beliebt bei den Mietern. Wenn man nun hier eine Wohnung bis 100 m² mit einer Ausstattung zwischen 16 und 19 Punkten mieten möchte, die um 2010 saniert wurde, so liegt die ortübliche Vergleichsmiete (Baualtersklasse 4 B) bei 8,45 €/m². Diese setzt sich wie folgt zusammen: der Tabellenwert beträgt 7,25 €/m² zuzüglich einem Lagefaktor von 0,35 €/m² und einem Modernisierungszuschlag von 0,85 €/m².

Soll ein Mietspiegel nicht nur als Begründungsmittel im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren verwendet werden, sondern auch zum Beweis der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess herangezogen werden können, so ist es erforderlich, dass anhand einer Dokumentation die einzelnen Schritte der Mietspiegelerstellung nachvollzogen werden können (siehe rechte Box).

Wissenswertes rund um den Mietspiegel

Wer erstellt den Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist durch den Arbeitskreis Mietspiegel unter Mitwirkung von

  • DMB Mieterbund Schwerin und Umgebung e.V.
  • Haus und Grund Schwerin e.V.
  • Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Landesgeschäftsstelle Schwerin
  • Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH
  • Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG
  • FBR Maklerkontor (Mitglied Gutachterausschuss)
  • Landeshauptstadt Schwerin – Fachdienst Soziales
  • Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin

nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (mathematisch statistische Methoden) erstellt und am 02.12.2019 einvernehmlich beschlossen worden.

Wie wird der Mietspiegel erstellt?

Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dies kann gemäß § 558 d BGB anhand einer Stichprobe erfolgen oder durch Verwendung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex.

Für den Mietspiegel 2020/2021 wurden frei vereinbarte Mieten aus dem Zeitraum 01.09.2015 bis 31.08.2019 verwendet. Für die Erstellung des Mietspiegels standen Daten von 11.984 Mietwohnungen zur Verfügung. Dabei handelt es sich um 2.258 geänderte Bestandsmieten und 9.726 Neuvertragsmieten. Diese Stichprobe ist ausreichend und liefert somit sichere Angaben zur Feststellung einer ortsüblichen Vergleichsmiete.

Für die belegten Felder in der Tabelle 2 des Mietspiegels liegen Daten aus mindestens 20 Mietverträgen vor.

In den Mietspiegel nicht mit eingeflossene Mietbestände:

  • nicht als Wohnraum vermietete Wohnungen
  • preisgebundener Wohnraum
  • Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern
  • Wohnraum, für den Serviceleistungen „Betreutes Wohnen“ angeboten werden
  • Wohnraum in nicht abgeschlossenen Wohnungen
  • möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters
  • Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch

Für den Mietspiegel wurden die Nettokaltmiete (ohne Betriebs- und Heizkosten) und eine entsprechend den gesetzlichen Grundlagen abgeleitete Wohnfläche zugrunde gelegt.

Es hat sich für diesen Mietspiegel noch kein Einfluss der Energieeffizienz von Gebäuden auf den Mietpreis gezeigt.

Warum wird ein Mietspiegel erstellt?

Der Mietspiegel dient zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

  • Transparenz des Wohnungsmarktes
  • Schaffung von Rechtssicherheit und Verhinderung von Rechtsstreitigkeiten
  • Eines von vier Begründungsmitteln für ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a BGB)
Datengrundlage und Datenermittlung

Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage aus.

Es wurden nur Mieten einbezogen, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder geändert worden sind (geänderte Bestandsmieten). Es sind somit Mieten im Zeitraum zwischen dem 01.09.2015 und 31.08.2019 erfasst worden. Der Arbeitskreis Mietspiegel hat sich zur ersten gemeinsamen Beratung am 15.08.2019 getroffen. Dabei wurden u.a. der bisherige Fragebogen zur Datenerhebung (Anlage 1) und die Ausstattungstabelle (Tab. 1 im Mietspiegel) sowie die weitere Vorgehensweise besprochen.

Die Datenerhebung erfolgte durch:

  • die Veröffentlichung eines Fragebogens für die Bürger der Stadt im Internet;
  • durch Einbeziehung der am Wohnungsmarkt agierenden Wohnungsunternehmen;
  • eine Abfrage bei den Hausverwaltungen / Immobilienmaklern (keine Angebotsmieten).

Durchgeführt wurde die Datenerhebung durch die Gemeinsame Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für die Landeshauptstadt Schwerin und den Landkreis Ludwigslust-Parchim.

Der verwendete Fragebogen entsprach dem Fragebogen zum Mietspiegel 2016/2017, um Unstimmigkeiten in Hinblick auf die Ausstattungspunkte zu vermeiden. Die Neuerstellung erfolgte auf Basis der Stichprobenerhebung 2017, erweitert um den neu hinzugekommenen mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand. Es konnten insgesamt 6.313 Datensätze aus der Datenerhebung zum Mietspiegel 2018/2019 übernommen werden. Neu erfasst wurden 5.754 Wohnungsmieten aus der aktuellen Erhebung. Die bei den Mietern und Vermietern bzw. Hausverwaltungen erhobenen Wohnungsdaten wurden nach der Erhebung in einer einheitlichen Datenbank mit den bereits vorhandenen Datensätzen aufbereitet und anschließend ausgewertet. Es erfolgte keine Auswahl einer repräsentativen Stichprobe, sondern es wurde die Grundgesamtheit aller vorliegenden Wohnungsmieten verwendet.

Datenschutz

Die Teilnahme an der Datenerhebung ist freiwillig. Die Auswertung der Erhebungsdaten erfolgte auf der Basis anonymisierter Daten. Die Fragebögen enthalten keine personen-gebundenen Daten und die erhobenen Daten werden nur für den Zweck der Mietspiegelerstellung verwendet. Ein Rückschluss auf den Einzelfall ist nicht möglich, da die Ausweisung der Ergebnisse in aggregierter Form vorgenommen wird. Die Fragebögen werden nach der Auswertung vernichtet. Die Vorgaben nach Artikel 13 der Europäischen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) werden eingehalten. Das Informationsblatt des zuständigen Datenschutzbeauftragten ist im Internet unter https://www.schwerin.de/mein-schwerin/leben/planen-bauen/grundstuecksmarkt/mietspiegel/ einsehbar.

Plausibilitätsprüfung

Plausibilitätsprüfungen sind ein Maß für die Qualität der Erhebung. Entsprechende Plausibilitätskontrollen sind unerlässlich und wurden regelmäßig durchgeführt. Die in Papierform eingegangenen Fragebögen wurden zunächst in einer Datenbank separat erfasst und dabei auf Vollständigkeit überprüft. Es erfolgte eine Logikprüfung auf Stimmigkeit der angegebenen Daten und eine Prüfung auf mögliche Duplikate. Die Adressdubletten wurden auf Richtigkeit überprüft. Manuelle Rücklaufkontrollen wurden auch bei den in digitaler Form gelieferten Daten als unmittelbare Plausibilitätskontrolle vorgenommen.

Die Stichprobe der mietspiegelrelevanten Fälle wurde untersucht auf:

  • fehlerhafte und/oder unvollständige Fragebögen
  • Aussonderung von extremen Ausreißermieten
  • nicht mietspiegelrelevante Fälle u.a. wegen Überschreitung der 4-Jahresregel
  • Unklarheiten wie z.B. nicht plausible Kombinationen, dann keine Berücksichtigung.

Die angewandten Erhebungsmethoden und Plausibilitätskontrollen entsprechen bei allen Arbeitsschritten den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel.

Datenauswertung

Als Methode zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel ist in der Wissenschaft die Tabellenmethode anerkannt. Sie wird in der Praxis angewandt und vor Gericht akzeptiert. In der Fachsprache der Statistiker werden Tabellenmietspiegel als varianzanalytisches Auswertungsdesign bezeichnet. Aus statistischer Sicht besteht das Auswertungsziel darin, die Gesamtverteilung der Quadratmetermieten derart in Teilmengen (die Tabellenfelder) zu zerlegen, das die Streuung innerhalb der einzelnen Teilmengen möglichst gering wird. Die einzelnen Teilmengen ergeben sich aus Kombinationen der Wohnwertmerkmale.

Der Schweriner Mietspiegel ist ein Tabellenmietspiegel. Der Mietspiegel 2020/2021 umfasst insgesamt 50 Mietspiegelfelder und davon sind 38 Mietspiegelfelder belegt.

Bei den erfassten Mieten handelt es sich ausschließlich um Netto-Kaltmietverhältnisse.

Die Mietspiegel der Vorjahre finden Sie im unten stehenden Archiv.

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Kontakt

Landeshauptstadt Schwerin - Gemeinsame Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse

Frau Judith Kobel
Geschäftsstellenleiterin
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Grunthalplatz 3 b
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