Mietspiegel

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Bewegung auf dem Schweriner Mietmarkt!

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Der Arbeitskreis Mietspiegel hat am 22.11.2017 den neuen Mietspiegel für die Landeshauptstadt beschlossen. Danach haben sich die frei vereinbarten Mieten im untersuchten Zeitraum vom 01.09.2013 bis 31.08.2017 im gesamten Stadtgebiet um 3,9 Prozent und insbesondere in der Schweriner Innenstadt um 7,4 Prozent erhöht. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dies kann gemäß § 558 d BGB anhand einer Stichprobe erfolgen oder durch Verwendung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex. Für den Mietspiegel 2018/2019 standen Daten von 14.607 Mietwohnungen zur Verfügung. Dabei handelt es sich um 5.446 Bestandsmieten und 9.161 Neuvermietungen. Diese Stichprobe liefert sichere Angaben zur Feststellung einer ortsüblichen Vergleichsmiete.

 

Die Faktoren vergleichbare Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sind die entscheidenden Faktoren auf dem Wohnungsmarkt. Die durchschnittlichen Wohnungsmieten in der Landeshauptstadt Schwerin schwanken je nach Ausstattung, Baualtersklasse und Größe der Wohnungen zwischen 4,30 € und 9,40 €/m² Wohnfläche. Dieser höchste Wert steht im Mietspiegelfeld Neubau Baujahr ab 2010 mit einer Wohnungsgröße über 100 m² und beinhaltet auch einen Tiefgaragenstellplatz. So liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 65 m² große Wohnung in einem Gebäude, das 1970 errichtet und nicht modernisiert wurde, bei 4,35 €/m². Für eine 55 m² große Wohnung im sanierten Altbau mit einer sehr guten Ausstattung (über 19 Ausstattungspunkte) ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,75 €/m².

 

An folgenden, für Schwerin typischen Wohnungen, zeigen sich die Veränderungen zum letzten Mietspiegel:

  • Für eine 65 m² große, durchschnittlich ausgestatte Wohnung in einem Gebäude, das nach 1993 errichtet wurde, ergibt sich eine Miete von 6,35 €/m² (vorher 6,35 €/m²). Somit handelt es sich hierbei um ein Feld mit gleichbleibendem Wert.
  • Für eine 55 m² große Wohnung in einem Gebäude aus den siebziger Jahren, das nach 1992 modernisiert wurde, weist der Mietspiegel eine Miete von 5,10 €/m² (vorher 5,00 €/m²) aus und ist somit leicht gestiegen.
  • Im modernisierten Altbaubestand zeigt die Tabelle für eine 65 m² große und gut ausgestattete Wohnung (16 Ausstattungspunkte) eine Miete von 6,15 €/m² (vorher 6,00 €/m²) und damit hat sich das Niveau gegenüber dem Mietspiegel 2016/2017 in diesem Feld um 0,15 €/m² erhöht.
  • Die Miete für eine 55 m² große, nicht modernisierte Wohnung in einem Gebäude aus den siebziger Jahren hat sich auf 4,30 €/m² erhöht (vorher 4,05 €/m²).
  • Im nicht modernisierten Altbaubestand ergibt sich für eine 45 m² große Wohnung eine Miete von 4,65 €/m² (vorher 4,45 €/m²). Dies entspricht einer Erhöhung um 0,20 €/m².

Soll ein Mietspiegel nicht nur als Begründungsmittel im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren verwendet werden, sondern auch zum Beweis der ortsüblichen Vergleichsmiete im Prozess herangezogen werden können, so ist es erforderlich, dass anhand einer Dokumentation die einzelnen Schritte der Mietspiegelerstellung nachvollzogen werden können (siehe rechte Box).

Wissenswertes rund um den Mietspiegel

Wer erstellt den Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist durch den Arbeitskreis Mietspiegel unter Mitwirkung von

  • DMB Mieterbund Schwerin und Umgebung e.V.
  • Haus und Grund Schwerin e.V.
  • Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Landesgeschäftsstelle Schwerin
  • Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH
  • Schweriner Wohnungsbaugenossenschaft eG
  • FBR Maklerkontor
  • Landeshauptstadt Schwerin – Fachdienst Soziales
  • Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Schwerin

nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen (mathematisch statistische Methoden) erstellt und am 22.11.2017 einvernehmlich beschlossen worden.

Wie wird der Mietspiegel erstellt?

Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dies kann gemäß § 558 d BGB anhand einer Stichprobe erfolgen oder durch Verwendung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex.

Für den Mietspiegel 2018/2019 wurden frei vereinbarte Mieten aus dem Zeitraum 01.09.2013 bis 31.08.2017 verwendet. Für die Erstellung des Mietspiegels standen Daten von 14.607 Mietwohnungen zur Verfügung. Dabei handelt es sich um 5.446 Bestandsmieten und 9.161 Neuvermietungen. Diese Stichprobe ist ausreichend und liefert somit sichere Angaben zur Feststellung einer ortsüblichen Vergleichsmiete.

Für die belegten Felder in der Tabelle 2 des Mietspiegels liegen Daten aus mindestens 20 Mietverträgen vor.

In den Mietspiegel nicht mit eingeflossene Mietbestände:

  • nicht als Wohnraum vermietete Wohnungen
  • preisgebundener Wohnraum
  • Wohnraum in Ein- und Zweifamilienhäusern
  • Wohnraum, für den Serviceleistungen „Betreutes Wohnen“ angeboten werden
  • Wohnraum in nicht abgeschlossenen Wohnungen
  • möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters
  • Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch

Für den Mietspiegel wurden die Nettokaltmiete (ohne Betriebs- und Heizkosten) und eine entsprechend den gesetzlichen Grundlagen abgeleitete Wohnfläche zugrunde gelegt.

Es hat sich für diesen Mietspiegel noch kein Einfluss der Energieeffizienz von Gebäuden auf den Mietpreis gezeigt.

Warum wird ein Mietspiegel erstellt?

Der Mietspiegel dient zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

  • Transparenz des Wohnungsmarktes
  • Schaffung von Rechtssicherheit und Verhinderung von Rechtsstreitigkeiten
  • Eines von vier Begründungsmitteln für ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a BGB)
Datengrundlage und Datenermittlung

Der Mietspiegel weist ortsübliche Vergleichsmieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage aus.

Es wurden nur Mieten einbezogen, die in den letzten 4 Jahren neu vereinbart (Neuverträge) oder geändert worden sind (Bestandsmieten mit Mieterhöhung). Es sind somit Mieten im Zeitraum zwischen dem 01.09.2013 und 31.08.2017 erfasst worden. Der Arbeitskreis Mietspiegel hat sich zur ersten gemeinsamen Beratung am 02.08.2017 getroffen. Dabei wurden u.a. der bisherige Fragebogen zur Datenerhebung (Anlage 1) und die Ausstattungstabelle (Tab. 1 im Mietspiegel) besprochen.

Die Datenerhebung erfolgte durch:

  • die Veröffentlichung eines Fragebogens für die Bürger der Stadt im Internet;
  • durch Einbeziehung der am Wohnungsmarkt agierenden Wohnungsunternehmen;
  • eine Abfrage bei den Hausverwaltungen / Immobilienmaklern (keine Angebotsmieten).

Durchgeführt wurde die Datenerhebung durch die Gemeinsame Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für die Landeshauptstadt Schwerin und den Landkreis Ludwigslust-Parchim.

Der verwendete Fragebogen entsprach dem Fragebogen zum Mietspiegel 2016/2017, um Unstimmigkeiten in Hinblick auf die Ausstattungspunkte zu vermeiden. Die Neuerstellung erfolgte auf Basis der Stichprobenerhebung 2015, erweitert um den neu hinzugekommenen mietspiegelrelevanten Wohnungsbestand. Es konnten insgesamt 8.272 Datensätze aus der Datenerhebung zum Mietspiegel 2016/2017 übernommen werden. Neu erfasst wurden 6.335 Wohnungsmieten aus der aktuellen Erhebung. Die bei den Mietern und Vermietern bzw. Hausverwaltungen erhobenen Wohnungsdaten wurden nach der Erhebung in einer einheitlichen Datenbank mit den bereits vorhandenen Datensätzen aufbereitet und anschließend ausgewertet. Es erfolgte keine Auswahl einer repräsentativen Stichprobe, sondern es wurde die Grundgesamtheit aller vorliegenden Wohnungsmieten verwendet.

Datenschutz

Die Teilnahme an der Datenerhebung ist freiwillig. Die Auswertung der Erhebungsdaten erfolgte auf der Basis anonymisierter Daten. Die Fragebögen enthalten keine personen-gebundenen Daten und die erhobenen Daten werden nur für den Zweck der Mietspiegelerstellung verwendet. Ein Rückschluss auf den Einzelfall ist nicht möglich, da die Ausweisung der Ergebnisse in aggregierter Form vorgenommen wird. Die Fragebögen werden nach der Auswertung vernichtet.

Plausibilitätsprüfung

Plausibilitätsprüfungen sind ein Maß für die Qualität der Erhebung. Entsprechende Plausibilitätskontrollen sind unerlässlich und wurden regelmäßig durchgeführt. Die in Papierform eingegangenen Fragebögen wurden zunächst in einer Datenbank separat erfasst und dabei auf Vollständigkeit überprüft. Es erfolgte eine Logikprüfung auf Stimmigkeit der angegebenen Daten und eine Prüfung auf mögliche Duplikate. Die Adressdubletten wurden auf Richtigkeit überprüft. Manuelle Rücklaufkontrollen wurden auch bei den in digitaler Form gelieferten Daten als unmittelbare Plausibilitätskontrolle vorgenommen.

Die Stichprobe der mietspiegelrelevanten Fälle wurde untersucht auf:

  • fehlerhafte und/oder unvollständige Fragebögen
  • Aussonderung von extremen Ausreißermieten
  • nicht mietspiegelrelevante Fälle u.a. wegen Überschreitung der 4-Jahresregel
  • Unklarheiten wie z.B. nicht plausible Kombinationen, dann keine Berücksichtigung.

Die angewandten Erhebungsmethoden und Plausibilitätskontrollen entsprechen bei allen Arbeitsschritten den Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel.

Datenauswertung

Als Methode zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel ist in der Wissenschaft die Tabellenmethode anerkannt. Sie wird in der Praxis angewandt und vor Gericht akzeptiert. In der Fachsprache der Statistiker werden Tabellenmietspiegel als varianzanalytisches Auswertungsdesign bezeichnet. Aus statistischer Sicht besteht das Auswertungsziel darin, die Gesamtverteilung der Quadratmetermieten derart in Teilmengen (die Tabellenfelder) zu zerlegen, das die Streuung innerhalb der einzelnen Teilmengen möglichst gering wird. Die einzelnen Teilmengen ergeben sich aus Kombinationen der Wohnwertmerkmale.

Der Schweriner Mietspiegel ist ein Tabellenmietspiegel. Der Mietspiegel 2018/2019 umfasst insgesamt 50 Mietspiegelfelder und davon sind 37 Mietspiegelfelder belegt.

Bei den erfassten Mieten handelt es sich ausschließlich um Netto-Kaltmietverhältnisse.

Die Mietspiegel der Vorjahre finden Sie im untenstehenden Archiv.

Benötigen Sie die Mietspiegel zurückliegender Jahre, so wenden Sie sich bitte mit Ihrem Anliegen an die Geschäftsstelle.

In Schwerin gibt es seit 1997 regelmäßig entsprechend den gesetzlichen Vorgaben einen Mietspiegel.

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Kontakt

Landeshauptstadt Schwerin - Gemeinsame Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse

Frau Judith Kobel
Geschäftsstellenleiterin
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03871 722-6101
03871 722-77-6101
jkobel@schwerin.de

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